شراء منزلك الأول

شراء منزلك الأول
-بقلم: إيلونا براي وألاينا شرودر ومارسيا ستيوارت
في المال والاستثمارات
ما تحتاج إلى معرفته إذا كنت تشتري منزلك الأول. كتبه ثلاث نساء خبيرات في القانون والعقارات ، شراء منزلك الأول (2014) هو دليل سهل الوصول إليه لمشتري المنزل الحديث العادي. كخبراء قانونيين ، يعرف المؤلفون أن العديد من المهارات الحياتية الأساسية يكتنفها القانون المعقد الذي يكاد يكون من المستحيل فهمه. لهذا السبب تم تأليف هذا الكتاب بهدف تبسيط عملية شراء المنزل لأي شخص يحتاج إلى المشورة.
المقدمة
لا شك في ذلك: شراء منزلك الأول هو أحد أكبر وأخطر الخطوات التي يمكنك اتخاذها! بالنسبة للعديد من الأشخاص ، يعتبر هذا القرار معلمًا رئيسيًا في مرحلة البلوغ. لقد علمنا المجتمع أن كونك ناجحًا وشراء منزلك الخاص هما علامتان أساسيتان على أنك “جعلته” كشخص بالغ – وبالتالي ، فهو شيء يطمح إليه معظم الناس.
ولكن على الرغم من عدم وجود نقص في الضغط لشراء منزل ، إلا أن النصائح حول كيفية القيام بذلك غالبًا ما تكون أكثر ندرة. لهذا السبب يهدف المؤلفون إلى إزالة الغموض عن هذه العملية واختراق العديد من الرسائل المربكة التي يتلقاها مشترو المنازل لأول مرة. لذا ، فكر في هذا الكتاب على أنه دليل واضح لا معنى له لكل ما تريد معرفته عن شراء منزلك الأول!
الفصل الأول: أساسيات شراء منزلك الأول
إذا كنت شابًا في العشرينات أو الثلاثينيات من العمر ، فمن المحتمل أنك لاحظت أن هذا ليس اقتصاد جدتك. من المحتمل أن يستمتع والداك وأجدادك بإلقاء محاضرات متكررة حول “كيف اشتريت منزلاً بعد التخرج من الكلية مباشرة!” أو “لقد عملت بجد لدعم نفسي من خلال المدرسة – ما الذي يتذمره الأطفال؟” وتوضح هذه المحاضرات أن الأجيال الشابة كسولة فقط. لكن الحقيقة هي أنه لا يمكن إلقاء اللوم في صراعات مناخنا الاقتصادي الحالي على العذر القديم القائل بأن “الأطفال هذه الأيام كسالى”.
في الواقع ، يعيش الشباب اليوم في واقع الأمر في مشهد اقتصادي يختلف اختلافًا جذريًا عن مشهد آبائهم وأجدادهم. وهذا هو السبب في أنك بحاجة إلى مشورة اقتصادية مصممة خصيصًا للصعوبات المالية التي نواجهها اليوم. لذلك ، يهدف المؤلفون إلى البدء بتفكيك بعض المفاهيم الأكثر شيوعًا في مجال العقارات. بكلماتهم الخاصة ، يكسر المؤلفون عملية شراء منزل لأول مرة من خلال شرح:
ربما سمعت الناس يتحدثون عن العقارات كاستثمار كبير. ولكن ما الذي تحصل عليه بالضبط من الصفقة؟ حسنًا ، هناك بعض الأشياء: ستنشئ حقوق ملكية بدلاً من إنفاق الأموال على الإيجار ، وستحصل على مزايا فورية (مكان للعيش فيه!) ، وستحصل في النهاية على ملكية كاملة للأصل – على الأقل على المدى الطويل – لديه فرصة جيدة لتقدير القيمة.
يعد شراء منزل أحد تلك الحالات النادرة حيث يمكنك التحكم في أصل كبير جدًا ويحتمل أن يكون ذا قيمة كبيرة من خلال استثمار نقدي أولي صغير نسبيًا (الدفعة الأولى). والأفضل من ذلك ، يقول المستشار دانيال ستيا ، “إنك تستخدم” OPM “(أموال الآخرين) من أجل تحقيق التوازن في الاستثمار ، ويتم إقراض هذه الأموال لك بتكلفة منخفضة نسبيًا نظرًا لمعدلات الفائدة المنخفضة تاريخيًا. لقد عانوا من هذه السنوات القليلة الماضية. ومع ذلك ، يمكنك الاستمتاع بتقدير القيمة الكاملة للاستثمار ، وليس فقط المكون النقدي الخاص بك. يكاد لا يبدو صحيحًا! “
بمرور الوقت ، بينما تسدد قرضك العقاري بصبر ، قد يبدأ شيئين في الحدوث – سينخفض رصيد القرض الأساسي الخاص بك ، وقد ترتفع القيمة السوقية للمنزل. كلاهما يعني أنك تراكمت حقوق ملكية. حقوق الملكية هي الفرق بين القيمة السوقية للمنزل (ما يستحقه حاليًا) والمطالبات المرفوعة ضده (ما تركته لدفع أي رهون عقارية أو قروض حصلت عليها مقابل ذلك).
ستتعرض لضغوط شديدة للعثور على استثمار آخر حيث يمكنك اقتراض مبلغ كبير من المال ، ودفع سعر فائدة متواضع ، وجني كل جزء من المكاسب بنفسك. على سبيل المثال ، لنفترض أن Hugo اشترى منزلًا مقابل 300000 دولار بدفعة أولى 60.000 دولار (20٪) ورهن عقاري بقيمة 240.000 دولار. إذا كانت القيمة السوقية للمنزل هي 300000 دولار ، فإن رأس مال Hugo الحالي في المنزل هو 60.000 دولار (القيمة السوقية مطروحًا منها ديون الرهن العقاري). بعد بضع سنوات ، خفض Hugo رأس المال على الرهن العقاري بمقدار 5000 دولار إلى 235000 دولار. في غضون ذلك ، ارتفعت قيمة المنزل إلى 310 آلاف دولار. يمتلك Hugo الآن 75000 دولار في حقوق الملكية (310.000 دولار ناقص 235.000 دولار).
هذا يزيد بمقدار 15000 دولار عما استثمره في الأصل. بالطبع ، لا تزيد قيمة الممتلكات دائمًا: يمكن أن تنخفض أيضًا ، أحيانًا بشكل كبير. لحسن الحظ ، نادراً ما تنخفض قيمة المنازل بشكل دائم. وبعد بعض الانخفاضات الشديدة في القيمة في أوائل العقد الأول من القرن الحالي ، بلغ متوسط ارتفاع قيمة المنزل في عام 2019 حوالي 4-5٪ ، وفقًا لمؤشرات أسعار المنازل الوطنية الأمريكية S & P / CoreLogic Case-Shiller.
جزء كبير من المال الذي ستستخدمه لتمويل منزلك هو المال الذي تنفقه بالفعل على الإيجار. عندما تشتري منزلًا ، تصبح أموال الإيجار الخاصة بك أموالًا استثمارية. يحب بعض الناس تسمية الرهن العقاري بخطة ادخار قسرية ، لأنها تجعلك تجني القليل من المال كل شهر على شكل دفعة رهن عقاري – وهي أموال ستستردها ، مع أي حظ ، عندما تبيع المكان. من ناحية أخرى ، قد تسميها خطة استثمار ذكية ، لأنها تمنحك سقفًا فوق رأسك وطريقة لتحويل أموالك إلى أصل يحتمل أن تقدر قيمته.
في النهاية ، عندما تتراكم حقوق الملكية في منزلك ، يمكنك الاقتراض مقابل ذلك بمعدلات فائدة منخفضة نسبيًا ، باستخدام قرض شراء منزل أو HELOC (خط ائتمان لرأس المال العقاري). ويشار إليها أيضًا باسم “الرهون العقارية الثانية”. تميل أسعار الفائدة على هذه إلى أن تكون أعلى منها على الرهون العقارية الأولية ، ولكنها أقل من أسعار بطاقة الائتمان النموذجية. يمكن استخدام الأموال المقترضة لأي عدد من الأغراض ، مثل تحسين المنزل أو الرسوم الدراسية للكلية أو السيارة.
الفصل الثاني: كيف يؤثر رصيدك الائتماني على شرائك للمنزل
نسمع الكثير عن الأشخاص الذين أفسدوا درجة ائتمانهم من خلال حبس الرهن العقاري لدرجة أنه من الصعب تذكر الجانب العكسي للصورة: حقيقة أن الرهن العقاري يُنظر إليه على أنه “دين جيد”. عندما تقوم بسدادها بنجاح ، فإن شركات إعداد التقارير الائتمانية تعتبر ذلك علامة على أنك مسؤول وقادر على التعامل مع قرض كبير. يقول المستشار دانيال ستيا: “هذا يمكن أن يفعل المعجزات لتصنيفك الائتماني”. “إنه يجعلك أكثر خطرًا على الائتمان (من الناحية الإحصائية) ، والذي يصبح مفيدًا بشكل خاص إذا قررت التقدم بطلب للحصول على قرض سيارة ، أو قرض مشروع صغير ، أو قرض طالب مقابل الرسوم الدراسية لطفلك في الكلية ، وما إلى ذلك.”
فائدة أخرى لشراء منزل هو نوع من الواضح. . . ستصبح مالكًا لمنزل ، وعندما يتم سداد القرض ، لن تضطر إلى الدفع مقابل مكان للعيش فيه. يمكنك الاستمرار في استئجار نفس المكان الذي تعيش فيه الآن لمدة 50 عامًا ، وفي نهاية ذلك الوقت لا يزال يتعين عليك دفع شيكات إيجار شهرية لمالك العقار. ستحصل أيضًا على المطالبة بالعديد من الخصومات الضريبية الفيدرالية والائتمانات للنفقات المتعلقة بالمنزل. بالنسبة للبعض ، يمكن أن تضيف هذه بعض المدخرات الجادة.
ومع ذلك ، يجب أن تكون حريصًا على عدم الخلط بين الخصم الضريبي والائتمان الضريبي. الخصم الضريبي هو المبلغ الذي يدفعه دافعو الضرائب الذين لا يأخذون الخصم القياسي ، ولكن بدلاً من ذلك “يفصلون” خصوماتهم ، ويطرح من دخلهم الإجمالي (كل الأموال المكتسبة خلال العام) لمعرفة مقدار دخلهم الذي يخضع له ضريبة. على سبيل المثال ، إذا كان دخلك الإجمالي هو 80000 دولار ، وكان لديك خصم ضريبي بقيمة 2000 دولار ، ولم تأخذ الخصم القياسي ، فسيتم تخفيض دخلك الخاضع للضريبة إلى 78000 دولار.
بصفتك مالك منزل جديد ، قد يحق لك الحصول على ائتمانات ضريبية معينة:
الائتمان الضريبي لمشتري المساكن لأول مرة.
في الوقت الذي تم فيه طباعة هذا الكتاب ، انتهت صلاحية جميع الإعفاءات الضريبية لمشتري المنازل لأول مرة – ولكن تابع الأخبار و http://www.irs.gov لمعرفة أي شيء جديد قد يأتي!
الإعفاءات الضريبية لكفاءة الطاقة.
أصحاب المنازل الذين يقومون بتركيب أنظمة الطاقة الشمسية أو الطاقة الحرارية الأرضية أو خلايا الوقود أو الرياح لتوليد الكهرباء ، أو في بعض الحالات الماء الساخن ، مؤهلون للحصول على ائتمان ضريبي إذا تم وضع النظام في الخدمة قبل 1 يناير 2022. لا يوجد حد بالدولار للطاقة الشمسية أو اعتمادات نظام الطاقة الحرارية الأرضية أو طاقة الرياح ، لكن أرصدة نظام خلايا الوقود حد أقصى 500 دولار لكل نصف كيلوواط من سعة الطاقة.
تنخفض قيمة الائتمان خلال السنوات القليلة القادمة. 30٪ من تكلفة الأنظمة الموضوعة في الخدمة حتى 31 ديسمبر 2019 ؛ ثم تنخفض إلى 26٪ للأنظمة التي تم وضعها في الخدمة بعد 31 ديسمبر 2019 وقبل 1 يناير 2021 ؛ ثم تنخفض إلى 22٪ للأنظمة الموضوعة في الخدمة بعد 31 ديسمبر 2020 وقبل 1 يناير 2022. تنتهي صلاحيتها رسميًا في 31 ديسمبر 2021. يمكن لدافعي الضرائب المطالبة بهذه الاعتمادات باستخدام نموذج 5695 لقروض الطاقة السكنية من IRS. لمزيد من المعلومات حول الائتمان ، بالإضافة إلى أحدث المعلومات حول تواريخ الأهلية وانتهاء الصلاحية ، راجع موقع Energy Star الإلكتروني على EnergyStar.gov.
للاستفادة من التخفيضات الضريبية المتعلقة بالمنزل ، ستحتاج إلى تفصيل الخصومات الضريبية الخاصة بك ، بدلاً من أخذ الخصم القياسي (للإقرارات الضريبية لعام 2019 بقيمة 12200 دولار للأفراد و 24400 دولار للمتزوجين الذين يقدمون طلباتهم بشكل مشترك). بالنسبة لمعظم الأشخاص ، بما في ذلك أصحاب المنازل ، يعد أخذ الخصم القياسي هو النهج الأكثر فائدة بموجب أحدث تكرار لقانون الضرائب الأمريكي. ستحتاج إلى تشغيل الأرقام لمعرفة ما إذا كانت خصوماتك التفصيلية تتجاوز مبلغ الخصم القياسي. إذا انتهى بك الأمر إلى التفصيل ، فستجد أنه يتضمن خطوة للأعلى من 1040EZ القديم الجيد ، لكنه ليس كل هذا التعقيد.
لمزيد من المعلومات حول هذا الموضوع ، يمكنك الاطلاع على منشور IRS 530 ، المعلومات الضريبية لأصحاب المنازل ، المتاح على http://www.irs.gov. سيوفر لك هذا المنشور معلومات أكثر تفصيلاً حول المزايا الضريبية لشراء منزل. وإذا كان تفصيل الخصومات هو الأسلوب الصحيح بالنسبة لك ، فكن مستعدًا لإثباتها لمصلحة الضرائب – جميعها ، وليس فقط المتعلقة بالمنزل.
الاحتفاظ بملف إيصالات الاستقطاعات الأكثر شيوعًا ، مثل نفقات الأعمال غير المسددة (المعدات المكتبية والسفر) ؛ المصاريف التعليمية (الرسوم الدراسية والكتب) ؛ المساهمات الخيرية؛ والنفقات الطبية غير المسددة. ضع في اعتبارك الحصول على مساعدة – حتى تكلفة الاجتماع مع متخصص ضرائب قد تكون معفاة من الضرائب! واحدة من أكبر الخصومات المحتملة من دخلك الخاضع للضريبة ، إذا قمت بالتفصيل ، ستكون الفائدة التي تدفعها على رهن منزلك (متاح للرهون العقارية تصل إلى 750 ألف دولار للأفراد والأزواج الذين يقدمون طلبات مشتركة و 375 ألف دولار للمتزوجين الذين يقدمون بشكل منفصل).
يمكن أن يكون هذا مفيدًا بشكل خاص خلال السنوات القليلة الأولى من الرهن العقاري بسعر ثابت ، عندما يتم وضع معظم مدفوعاتك في الفائدة. حتى نهاية عام 2017 ، كانت العائلات التي تملك منزلًا بدخل إجمالي معدل قدره 100000 دولار أو أقل قادرة على خصم تكلفة أقساط التأمين على الرهن العقاري (PMI) بالكامل. (يحمي معهد إدارة المشاريع (PMI) استثمار المُقرض إذا احتاج إلى حبس الرهن – يطلب المقرضون من المقترضين شراء PMI إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20٪ من سعر الشراء.)
على الرغم من انتهاء صلاحية خصم مؤشر مديري المشتريات منذ ذلك الحين ، فقد تم تقديم مشروع قانون لإنشاء خصم دائم لمؤشر إدارة المشتريات في أوائل عام 2019 (HR 284-116th Congress: قانون خصم ضريبة التأمين على الرهن العقاري لعام 2019) ، لذلك من الممكن أن يكون أصحاب المنازل الذين يقومون بالتفصيل قادرين على استخدامها مرة أخرى هذا الخصم في المستقبل. تحقق من IRS.gov/Schedule A للحصول على أحدث المعلومات قبل تقديم ضرائبك.
يمكن لدافعي الضرائب الذين يقومون بالتفصيل أيضًا خصم بعض النفقات الأخرى من دخلهم الخاضع للضريبة ، مثل:
الضرائب العقارية
بينما يختلف المبلغ بين الولايات والمحليات ، يدفع معظم الناس حوالي 1٪ من قيمة المنزل كل عام في ضريبة الأملاك الحكومية. يمكنك خصم ما يصل إلى 10000 دولار من دخلك الفيدرالي الخاضع للضريبة مما تدفعه بشكل جماعي للضرائب الحكومية والمحلية وضرائب الممتلكات.
نقاط
النقاط هي رسوم إضافية تدفعها لمرة واحدة (وعادة ما تكون اختيارية) لخفض معدل الفائدة على الرهن العقاري. إنها معفاة من الضرائب في العام الذي تدفع فيه لهم. • الفائدة على قرض تحسين المنزل. إذا حصلت على قرض لإجراء تحسينات تزيد من قيمة منزلك ، أو تطيل عمره ، أو تكيف استخدامه – على سبيل المثال ، بإضافة سطح أو حمام جديد – يمكنك خصم الفائدة على القروض حتى 750،000 دولار.
لكن لا يمكنك خصم الفائدة على القروض المستخدمة في الإصلاحات العادية ، مثل إعادة طلاء المطبخ أو إصلاح نافذة مكسورة ، وبالتأكيد ليس إذا حصلت على قرض بضمان منزلك لغرض غير ذي صلة ، مثل الفواتير الطبية.
مصاريف مكتب المنزل
إذا كنت تستخدم جزءًا من منزلك بشكل حصري ومنتظم للعمل من المنزل ، فقد تتمكن من خصم جزء من النفقات ذات الصلة – بما في ذلك تكاليف بعض إصلاحات المنزل ، أو حتى أشياء مثل تنسيق الحدائق إذا كان مظهر منزلك سيكون مهمًا لزيارة العملاء.
الفصل الثالث: الملخص النهائي
عندما تفكر في شراء منزلك الأول ، هناك الكثير الذي تحتاج إلى معرفته! كثيرًا ، في الواقع ، من المستحيل حشرها كلها في ملخص واحد للكتاب. لحسن الحظ ، ومع ذلك ، فإن المؤلفين على استعداد لمشاركة تجربتهم وتبسيطها بحيث يمكن الوصول إلى عملية شراء المنزل لأول مرة.
يمكنك دائمًا التحقق من النسخة الكاملة وغير المختصرة من هذا الكتاب للحصول على مزيد من النصائح التفصيلية من المؤلفين والتي تغطي المزيد من المعلومات. ولكن بفضل هذا الملخص ، يمكنك تفريغ بعض الأساسيات ، مثل لماذا يعتبر شراء منزل استثمارًا ذكيًا. يمكنك أيضًا معرفة ماهية الرهن العقاري وسبب أهميته ، جنبًا إلى جنب مع بعض المعلومات المفيدة حول الإعفاءات الضريبية لأصحاب المنازل والتي قد توفر لك مبلغًا أو اثنين!

اترك تعليقًا

إملأ الحقول أدناه بالمعلومات المناسبة أو إضغط على إحدى الأيقونات لتسجيل الدخول:

شعار ووردبريس.كوم

أنت تعلق بإستخدام حساب WordPress.com. تسجيل خروج   /  تغيير )

صورة تويتر

أنت تعلق بإستخدام حساب Twitter. تسجيل خروج   /  تغيير )

Facebook photo

أنت تعلق بإستخدام حساب Facebook. تسجيل خروج   /  تغيير )

Connecting to %s