سحقها في الشقق والعقارات التجارية
-بقلم: بريان موراي
كيف تنجح كمالك. اليوم ، أنت تعرف بريان موراي كمحترف عقاري. لكنه لم يكن دائمًا ناجحًا جدًا! يوثق سحقها في الشقق والعقارات التجارية (2017) رحلته إلى النجومية العقارية مع تقديم نصائح عملية لمساعدتك على محاكاة نجاحه.
المقدمة
عندما سئل ، “ما هي وظيفة أحلامك معظم الناس لا يقولون ، ” المالك ومع ذلك ، عندما تفكر في الجوانب العملية اليومية للوظيفة ، فمن المدهش أن هذه المهنة ليست أعلى في “قائمة مهام الأحلام” للجميع شراء العقارات واستئجارها ومشاهدة الأموال تأتي – كل شيء يبدو سهلاً للغاية ، أليس كذلك؟ لذا ، لماذا لا يندفع المزيد من الناس للاستثمار في العقارات التجارية؟ يلاحظ بريان موراي أن الإجابة على هذا السؤال تكمن في تصوراتنا. لا يشرع جو العادي في أن يصبح مالكًا لأنه لديه أمر إلزامي (وتقييد!) فكرة من هو المالك.
نفكر في الأشخاص الذين يستطيعون القيام باستثمارات كبيرة ومحفوفة بالمخاطر. نفكر في الأشخاص الذين يمتلكون الكثير من العقارات ، ولا يمكنهم مواكبة كل منهم. بالنسبة لمعظم الناس ، تضعهم هذه الفكرة في شريحة دخل وهوية لا يمكنهم حتى فهمها. لذا ، يفترضون أن صناعة العقارات ليست لهم. لكن موراي يجادل بأنه لا شيء يمكن أن يكون أبعد عن الحقيقة! في الواقع ، تكشف قصة نجاحه هذه التصورات. وعلى مدار هذا الملخص ، سنستكشف رحلة بريان للنجاح ونتعلم كيف يمكنك محاكاتها.
الفصل الاول: لماذا يجب أن تستثمر في العقارات التجارية
حسنًا ، نتفق جميعًا على أن الاستثمار في العقارات التجارية سيكون فكرة رائعة. ولكن كيف تفعل ذلك؟ وكيف يمكنك التأكد من أنك تقوم باستثمار ذكي؟ حسنًا ، بالنسبة للمبتدئين ، تحتاج إلى القليل من المعلومات الداخلية ، ولحسن الحظ ، قام موراي بتغطيتك ببعض الأساسيات المالية التي يجب أن تعرفها. النصيحة الأولى ، كما توقعت على الأرجح ، هي أن جميع الخصائص ليست متساوية; لا يمكنك فقط انتزاع ما يعادل السكن لصندوق من الورق المقوى وتوقع أن يجعلك غنيًا. بدلاً من ذلك ، ستحتاج إلى تقييم ممتلكاتك وتحديد نوع الدخل الذي يمكن أن يحققه لك.
للقيام بذلك ، ستحتاج إلى تقييم شيئين: صافي الدخل التشغيلي للعقار (أو NOI) وعوائده النقدية على النقود. يقدم موقع Investopedia الاستثماري الشهير ملخصًا بسيطًا لـ NOI للعقار من خلال توضيح أن “صافي الدخل التشغيلي هو حساب يستخدم لتحليل ربحية الاستثمارات العقارية المدرة للدخل. NOI يساوي جميع الإيرادات من العقار ، مطروحًا منه جميع نفقات التشغيل الضرورية بشكل معقول. NOI هو رقم قبل الضريبة ، يظهر في بيان دخل الممتلكات والتدفقات النقدية ، والذي يستبعد مدفوعات رأس المال والفوائد على القروض والنفقات الرأسمالية والاستهلاك والإطفاء لحساب NOI الخاص بك ، توصي Investopedia باستخدام صيغة بسيطة:
صافي دخل التشغيل = RR − OE حيث: RR = إيرادات العقارات OE = مصاريف التشغيل
لذا ، أنت الآن تعرف القليل عن كيفية عمل NOI. ولكن لماذا من المهم جدًا معرفة NOI الخاص بالممتلكات بشكل سيء للغاية؟ كيف يساعد؟ حسنًا ، تشرح Investopedia الأمر بهذه الطريقة: “NOI تساعد المستثمرين العقاريين على تحديد معدل الرسملة ، والذي يساعدهم بدوره على حساب قيمة العقار, وبالتالي السماح لهم بمقارنة العقارات المختلفة التي قد يفكرون في شرائها أو بيعها. بالنسبة للعقارات الممولة ، يتم استخدام NOI أيضًا في نسبة تغطية الديون (DCR) ، والتي تخبر المقرضين والمستثمرين ما إذا كان دخل العقار يغطي نفقات التشغيل ومدفوعات الديون. يستخدم NOI أيضًا لحساب مضاعف الدخل الصافي والعائد النقدي على الاستثمار وإجمالي العائد على الاستثمار لإعطائنا مثالًا على كيفية عمل NOI عمليًا ، تقدم Investopedia سيناريو افتراضي:
“دعونا نفترض أنك تمتلك عقارًا يسحب سنويًا $ 120،000 من الإيرادات ، ويتحمل $ 80،000 في نفقات التشغيل. في هذه الحالة ، سيكون لها NOI ناتج $ 40،000 ($ 120،000 – $ 80،000). إذا كان الإجمالي سلبيًا ، حيث تكون نفقات التشغيل أعلى من الإيرادات ، فإن النتيجة تسمى صافي خسارة التشغيل (NOL). يعتمد الدائنون والمقرضون التجاريون بشكل كبير على NOI لتحديد إمكانية توليد الدخل للعقار الذي سيتم رهنه ، حتى أكثر من إدخال تاريخ ائتمان المستثمر في قراراتهم. ببساطة: يساعد هذا المقياس المقرضين على تقييم القيمة الأولية للعقار بشكل أساسي ، من خلال التنبؤ بتدفقاته النقدية. إذا اعتبر العقار مربحًا ، يستخدم المقرضون هذا الرقم أيضًا لتحديد حجم القرض الذي يرغبون في تقديمه. من ناحية أخرى ، إذا أظهر العقار خسارة تشغيلية صافية ، فمن المرجح أن يرفض المقرضون طلب الرهن العقاري للمقترض ، بشكل مباشر
لذا ، الآن بعد أن عرفنا كيف يعمل NOI ولماذا هو مهم جدًا فيما يتعلق بالاستثمارات, دعونا نلقي نظرة على كيفية عمل NOIs بالاقتران مع موضوعنا الثاني لهذا الفصل: العوائد النقدية على النقد. يوفر Investopedia أيضًا تعريفًا مفيدًا للعوائد النقدية على النقود ويشرح الموقع ذلك بهذه الطريقة: العائد النقدي على النقود هو معدل عائد يستخدم غالبًا في المعاملات العقارية التي تحسب الدخل النقدي المكتسب على النقد المستثمر في العقار. ببساطة ، يقيس العائد النقدي النقدي العائد السنوي الذي حققه المستثمر على العقار فيما يتعلق بمبلغ الرهن العقاري المدفوع خلال نفس العام. يمكنك استخدام صيغة سهلة لحساب عوائد النقد على النقود أيضًا.
النقد على العائد النقدي =
التدفق النقدي السنوي قبل الضرائب
إجمالي النقد المستثمر
أين:
APTCF = (GSR + OI) – (V + OE + AMP)
GSR = إجمالي الإيجار المقرر
OI = دخل آخر
V = شغور
OE = مصاريف التشغيل
AMP = مدفوعات الرهن العقاري السنوية
سيساعدك استخدام هذه الصيغة لحساب عوائدك النقدية على النقد على تحديد ما إذا كنت ستستثمر في عقار أم لا. إذا كان العقار يحقق عائدًا نقديًا مرتفعًا نقدًا ، فأنت تعلم أنك تريد الغوص! ذلك لأنك مضمون لتحقيق ربح من هذا العقار. وفي صناعة العقارات ، فإن أمن التدفق النقدي المستمر هو أغلى ما لديك. لذا ، اختر بحكمة وهدف الخصائص عالية العائد منخفضة المخاطر!
الفصل الثاني: مهما فعلت ، لا تنفق المال!
في صناعة الاستثمار ، قد يبدو هذا أكثر النصائح الغريبة التي يمكن تخيلها! لكن المؤلف تعلم من تجربة مباشرة أن هذه النصيحة يمكن أن تنقذ حياتك المهنية كمستثمر. إليك السبب: دعنا نتخيل أن تصبح مستثمرًا يشبه إلى حد ما أن تصبح مليونيرًا. (وفي النهاية ، إذا لعبت أوراقك بشكل صحيح ، يمكنك أن تكون كلاهما!) لكن تخيل أنك ربحت مليون دولار بين عشية وضحاها. ماذا ستفعل؟ هل ستنفد على الفور وتنفق أموالك على كل ما تريده؟ هل تشتري قصر؟ سيارة فاخرة؟ جزيرة خاصة؟ سيفعل الكثير منا لأننا سنتغلب على الإثارة. قد نميل أيضًا إلى الراحة في وهم الأمن الذي توفره ثروتنا المكتشفة حديثًا ، بافتراض أنه سيكون هناك دائمًا المزيد من المال.
لكن المؤلف يلاحظ أن هذا هو بالضبط المكان الذي نخطئ فيه. تمامًا مثل الأشخاص الذين يفوزون في اليانصيب ، ينجرف العديد من المستثمرين لأول مرة بثروتهم المكتشفة حديثًا. إنهم يفترضون أن ممتلكاتهم الاستثمارية الجديدة ستولد دخلاً لا نهاية له ، مما يمكنهم من ترك عملهم والاستمتاع بالرفاهية. ومع ذلك ، فإن هذا المنطق ليس أقل من الحماقة. بدلاً من وميض أموالك ، يؤكد المؤلف أن الانخفاض هو أفضل شيء يمكنك القيام به. لا تقم بأي عمليات شراء كبيرة. لا تحاول أن تعيش خارج حدود إمكانياتك. في الواقع ، يجب أن تعيش كما لو لم يكن لديك مصدر الدخل الجديد هذا على الإطلاق. ذلك لأن كل أموالك الاحتياطية يجب أن تذهب نحو زيادة إمبراطوريتك العقارية. يتحدث موراي من تجربته الخاصة ، ويجادل بأنه بمجرد بناء أساس ناجح يمكنك جني فوائد استثماراتك.
لذا ، لا تترك عملك اليومي ولا تحاول أن تعيش بشكل كبير. بدلاً من ذلك ، كن مستعدًا لتقديم بعض التضحيات وتوجيه أموالك إلى استثمارات ستغذيها بمرور الوقت. لا يمكنك أن تتوقع أن تعيش استثماراتك في الأيام الأولى ؛ إذا حاولت ، ستنتهي في الشارع. لهذا السبب واصل المؤلف إعالة نفسه من خلال “وظيفته الحقيقية” خلال السنوات السبع الأولى من حياته المهنية! لقد فهم أن عمله قد يستغرق بضع سنوات لتحقيق ربح حقيقي وكان على استعداد لانتظاره. لذا ، تذكر أنك لا تريد تحمل العديد من المخاطر مع عقاراتك الاستثمارية أو بأموالك الشخصية. بدلاً من ذلك ، كن مبدعًا ، وزر ما لديك ، وشاهده يزدهر!
الفصل الثالث: ملكية الاستثمار الخاصة بك هي عمل ، وليس بقرة نقدية
قد تتذكر أننا ناقشنا في وقت سابق من هذا الكتاب التصور المشترك للمالك. ناقشنا أيضًا كيف يمكن أن يكون هذا الإدراك غير واقعي تمامًا. إذا كنت مستثمرًا طموحًا ، فقد يبدو من المغري أن تتخيل نفسك جالسًا وتراقب التدفق النقدي. ولكن كما رأينا بالفعل ، فإن هذه ليست الطريقة التي تعمل بها تمامًا. (على الأقل ليس لفترة!) وفي الواقع ، يجادل المؤلف بأنه حتى بمجرد أن تبدأ استثماراتك في تحقيق الربح ، فإن وجهة نظرك حاسمة لتحديد نجاح ممتلكاتك. على سبيل المثال ، ربما تفكر بالفعل في ممتلكاتك كأصول ، على غرار الأسهم. ومثل الأسهم ، قد تعتقد أنها لا تتطلب الكثير من المشاركة النشطة منك. كما هو الحال مع أسهمك ، يمكنك ببساطة الجلوس والسماح لرجل التمويل الخاص بك بالتعامل مع هذا ، أليس كذلك؟ خطأ!
يجادل المؤلف بأنه يجب عليك بالفعل عرض ممتلكاتك على أنها عمل تجاري. هذا يجعلك المدير بنفس الطريقة التي ستكون بها مدير عملك. وهذا يعني أنك ستحتاج إلى المشاركة بشكل كبير! وهذا يعني أيضًا أنه – عاطفيًا أو ماليًا – لا يمكنك تحمل الاستعانة بمصادر خارجية والسماح لشخص آخر بأداء عملك نيابة عنك. بعد كل شيء ، إذا كنت تحاول الحصول على شركة ناشئة جديدة على الأرض ، فهل ترغب في توظيف مجموعة من المقاولين الخارجيين للقيام بالعمل الذي يمكنك القيام به لنفسك؟ هل تريد أن تضيع أموالك وتخاطر بأن تكون في الظلام بشأن شؤون عملك الخاصة؟ على الاغلب لا. ويؤكد موراي أنه لا ينبغي أن يكون مختلفًا مع عقاراتك الاستثمارية.
كما ترون ، فإن هذا التحول في المنظور سيغير الكثير حول موقفك تجاه استثماراتك والطريقة التي تديرها بها. إذا فكرت في ممتلكاتك مثل الأعمال التجارية ، فستعمل وفقًا لذلك. ستعيش كما لو أن نجاح هذه الشركة الناشئة متروك لك تمامًا. (وهو ما!) ستضع قلبك وروحك وجهدك فيه ، مما سيعزز نجاح عملك ويزيد من أرباحك. ويوصي المؤلف بتطبيق هذه العقلية على كل جانب من جوانب عملك من العمل اليدوي إلى الأوراق. بعد كل شيء ، إذا كنت ترغب في الاستثمار في هذه العقارات ، فأنت بحاجة إلى الاستثمار حقًا في هذه العقارات. وهذا يعني الخروج من هناك وإبرام الصفقات بنفسك ، وإيداع الأوراق بنفسك ، ووضع العمل اليدوي على الإصلاحات والحفاظ على نفسك. قد يبدو الكثير من العمل – وهو في الواقع! – لكن موراي يجادل بأنه يستحق الأمر الحفاظ على أقصى قدر من التحكم والربح على استثماراتك.
يلاحظ بحكمة أنه يمكنك دفع أي مقاول للدخول والذهاب من خلال حركات إدارة ممتلكاتك ، ولكن لا يمكنك دفعها للعناية بها. لا يمكنك بالتأكيد دفعها لاستثمار نفس القدر من الفخر والرعاية والقلق من أنك ستستثمر في ممتلكاتك الخاصة. وإذا كانت استثماراتك تدار من قبل شخص ليس قلبه في العمل أو من قبل شخص يضع ببساطة في الساعات ، فسيظهر ذلك. لذا ، استثمر في نفسك واستثمر في ممتلكاتك من خلال إدارة استثمارك مثل الأعمال. ستشكر نفسك لاحقًا.
الفصل الرابع: الاتصال بتياراتك
علاقتك مع المستأجرين هو شيء آخر يتحدى التصور التقليدي للمالك. وفقًا لتصورنا السائد على نطاق واسع ، فإن المالك هو ببساطة شخص موجود لأخذ أموالك. قد يهتمون أو لا يهتمون بمستأجريهم. قد يستمرون أو لا يحافظون على نهاية الصفقة أو يسلمون ما وعدوا به. في الواقع ، يمكن وصف رؤيتنا النموذجية للعلاقة بين المستأجر والمالك على أنها عقلية “نحن / هم. لكن المؤلف يجادل بأن هذا يحتاج أيضًا إلى التغيير. بعد كل شيء ، في معظم الحالات ، أنت لست الخيار الوحيد للمستأجر. إذا لم يعجبهم جودة الحياة التي تأتي من الاستئجار معك ، فيمكنهم الذهاب إلى مكان آخر. وفي النهاية ، هذا يضر فقط باستثمارك وسمعتك. لذا ، ما الذي يمكنك فعله لمنع حدوث ذلك؟
حسنًا ، بالنسبة للمبتدئين ، يوصي موراي بالبحث عن النوع الصحيح من المستأجرين. يرى العديد من الملاك أن المستأجرين لديهم لا يزيدون عن علامات الدولار ويضيفون بمرح مستأجرين جدد إلى مبنى دون النظر في توافق سكان المبنى. لكن موراي يؤكد بشدة أن هذا خطأ. إذا جعلت وضع المعيشة للمستأجرين غير مريح أو ببساطة غير متوافق مع احتياجاتهم ، فسوف يذهبون إلى مكان آخر. لذا ، هذا يعني أن الأمر يستحق القليل من الوقت والجهد لتقييم مدى توافق المستأجرين المحتملين.
على سبيل المثال ، ضع في اعتبارك التركيبة السكانية الحالية في ممتلكاتك. هل هم في المقام الأول طلاب أم كبار السن؟ هل يقدرون السلام والهدوء قبل كل شيء؟ أم أنهم هنا لسهولة الوصول إلى بعض وسائل الراحة المحلية؟ سيساعدك النظر في هذه العوامل على تمييز مصالح الأشخاص في المبنى الخاص بك. ومن هناك ، يمكنك تحديد من سيكون ولن يكون مناسبًا لشقتك المتاحة. على سبيل المثال ، إذا كان المبنى الخاص بك يتألف في المقام الأول من طلاب دكتوراه فرديين ، ودؤوبين ، فمن المحتمل أن يقدروا السلام والهدوء. إنهم يريدون أن يكون منزلهم ملاذا آمنا للدراسة والتركيز. لذا ، لن تكون فكرة جيدة إضافة عائلة مع ثلاثة أطفال صغار واثنين من الكلاب الصاخبة! يتطلب أخذ هذه العوامل في الاعتبار فقط قدرًا صغيرًا من الجهد منك ولكنه قد يعني العالم للمستأجرين. وإذا كانوا سعداء في منازلهم ، فسوف يرغبون في تنمية علاقة طويلة الأمد ومتناغمة معك! إنه فوز مربح!
الفصل الخامس: الملخص النهائي
الاستثمار في العقارات التجارية فرصة رائعة يمكن أن تجلب لك مجموعة من الفوائد. لكنها ليست بقرة نقدية فورية ولا يعني ذلك أنه يجب عليك ترك عملك اليومي بمجرد شراء أول عقار استثماري. إذا كنت ترغب في النجاح في العقارات التجارية ، يؤكد بريان موراي أنه يجب عليك فضح بعض المفاهيم الخاطئة الشائعة التي تميز فهمنا لما يعنيه أن تكون مالكًا. وهذا يعني أيضًا استبدالها بأنماط تفكير إيجابية محدثة.
بالنسبة للمبتدئين ، يجب عليك إدارة عقاراتك الاستثمارية مثل الأعمال التجارية وقطع الوسطاء حتى تتمكن من إدارة عملك بنفسك. من المهم أيضًا تعديل أولوياتك ومواقفك وتوقعاتك وتذكر أنه مهما فعلت ، فأنت لا تريد إنفاق المال حتى يتم تأسيس عملك! وأخيرًا – ولكن بالتأكيد ليس أقلها! – يجب عليك تنمية علاقة قوية مع المستأجرين التي ستكون مناسبة تمامًا لمبنائك.

عن المؤلف
-بريان موراي هو المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Washington Street Properties ، وهي شركة استثمار عقاري تجاري تم تصنيفها على قائمة Inc. 5000 للشركات الخاصة الأسرع نموًا في الولايات المتحدة لمدة خمس سنوات متتالية. في عام 2015 ، تم تكريم موراي بجائزة ستيفي الذهبية لأفضل مدير تنفيذي للعام في صناعة العقارات.