سحقه في الشقق والعقارات التجارية

Crushing It in Apartments and Commercial Real Estate
by Brian Murray

سحقه في الشقق والعقارات التجارية
بواسطة بريان موراي
في المال والاستثمارات
كيف تنجح كمالك. اليوم، أنت تعرف براين موراي كمحترف عقاري. لكنه لم يكن دائما ناجحا جدا سحقه في الشقق والعقارات التجارية (2017) يوثق رحلته إلى النجومية العقارية مع تقديم نصائح عملية لمساعدتك على محاكاة نجاحه.

مقدمة
عندما سئل، “ما هي وظيفة أحلامك؟” معظم الناس لا يقولون، “المالك!” ومع ذلك ، عند النظر في الجوانب العملية اليومية للوظيفة ، فمن المستغرب أن هذه المهنة ليست أعلى على “قائمة وظائف الأحلام” للجميع. شراء العقارات ، تأجيرها ، ومشاهدة المال يأتي في — كل ذلك يبدو من السهل جدا ، أليس كذلك؟ لذا، لماذا لا يهرع المزيد من الناس للاستثمار في العقارات التجارية؟ يلاحظ برين موراي أن الإجابة على هذا السؤال تكمن في تصوراتنا. جو متوسط لا المنصوص عليها لتصبح المالك لأن لديه فكرة إلزامية (وتقييدية!) من هو المالك.
نحن نفكر في الناس الذين يستطيعون القيام باستثمارات كبيرة ومحفوفة بالمخاطر. نحن نفكر في الناس الذين يملكون الكثير من العقارات، لا يمكنهم مواكبة كل منهم. بالنسبة لمعظم الناس، تضعهم هذه الفكرة في شريحة دخل وهوية لا يستطيعون حتى فهمها. لذا، يفترضون أن صناعة العقارات ليست لهم. لكن موراي يجادل بأن لا شيء يمكن أن يكون أبعد من الحقيقة! والواقع أن قصة نجاحه تفضح هذه التصورات. وعلى مدار هذا الملخص، سوف نستكشف رحلة براين إلى النجاح ونتعلم كيف يمكنك محاكاته.
الفصل الأول: لماذا يجب عليك الاستثمار في العقارات التجارية
حسنا، لذا نتفق جميعا على أن الاستثمار في العقارات التجارية سيكون فكرة رائعة. لكن كيف تفعل ذلك؟ وكيف يمكنك التأكد من أنك تقوم باستثمار ذكي؟ حسنا، كبداية، تحتاج إلى القليل من المعلومات الداخلية، ولحسن الحظ، موراي حصلت لك تغطيتها مع عدد قليل من الأساسيات المالية يجب أن تعرف. النصيحة الأولى، كما خمنت على الأرجح، هي أن جميع الخصائص لا يتم إنشاؤها على قدم المساواة؛ لا يمكنك فقط انتزاع ما يعادل السكن من صندوق من الورق المقوى ونتوقع أن تجعلك غنيا. بدلا من ذلك ، ستحتاج إلى تقييم عقارك وتحديد نوع الدخل الذي يمكن أن يحققه لك.
للقيام بذلك ، ستحتاج إلى تقييم شيئين: صافي دخل التشغيل للعقار (أو NOI) وعائداته النقدية على النقد. يقدم موقع الاستثمار الشهير Investopedia ملخصا بسيطا ل NOI للعقار من خلال شرح أن “صافي إيرادات التشغيل هو حساب يستخدم لتحليل ربحية الاستثمارات العقارية المدرة للدخل. يعادل NOI جميع الإيرادات من العقار ، ناقص جميع نفقات التشغيل الضرورية بشكل معقول. NOI هو رقم قبل الضرائب ، يظهر في بيان دخل العقار وتدفقه النقدي ، الذي يستبعد مدفوعات رأس المال والفائدة على القروض والنفقات الرأسمالية والاستهلاك والاستهلاك”. لحساب NOI الخاص بك، توصي Investopedia باستخدام صيغة بسيطة:
صافي إيرادات التشغيل = RR−OE حيث:RR =الإيرادات العقارية OE= مصروفات التشغيل
لذا ، الآن أنت تعرف قليلا عن كيفية عمل NOI. ولكن لماذا من المهم جدا أن نعرف NOI الملكية بشكل سيء للغاية؟ كيف يساعد؟ حسنا، إنفسكوبيديا تشرح الأمر بهذه الطريقة: “تساعد NOI المستثمرين العقاريين على تحديد معدل الرسملة، مما يساعدهم بدورهم على حساب قيمة العقار، مما يسمح لهم بمقارنة العقارات المختلفة التي قد يفكرون في شرائها أو بيعها. بالنسبة للعقارات الممولة، يتم استخدام NOI أيضا في نسبة تغطية الديون (DCR)، والتي تخبر المقرضين والمستثمرين ما إذا كان دخل العقار يغطي نفقات التشغيل ومدفوعات الديون. كما يستخدم مؤشر الاستثمار القومي لحساب صافي مضاعف الدخل والعائد النقدي على الاستثمار وإجمالي العائد على الاستثمار”. لإعطائنا مثالا على كيفية عمل NOI في الممارسة العملية ، يقدم Investopedia سيناريو افتراضيا:
“دعونا نفترض أن كنت تملك الممتلكات التي تسحب سنويا في 120،000 $ في الإيرادات، ويتكبد 80،000 دولار في نفقات التشغيل. وفي هذه الظروف، سيكون لها مبلغ 000 40 دولار (000 120 دولار – 000 80 دولار). إذا كان الإجمالي سالبا، حيث تكون نفقات التشغيل أعلى من الإيرادات، تسمى النتيجة خسارة تشغيل صافية (NOL). ويعتمد الدائنون والمقرضون التجاريون اعتمادا كبيرا على NOI لتحديد إمكانات توليد الدخل للعقار الذي سيتم رهنه، حتى أكثر مما يحسبون التاريخ الائتماني للمستثمر في قراراتهم. ببساطة: يساعد هذا المقياس المقرضين على تقييم القيمة الأولية للعقار بشكل أساسي، من خلال التنبؤ بتدفقاته النقدية. إذا اعتبر العقار مربحا ، فإن المقرضين يستخدمون أيضا هذا الرقم لتحديد حجم القرض الذي يرغبون في القيام به. ومن ناحية أخرى، إذا أظهرت الممتلكات خسارة تشغيلية صافية، فمن المرجح أن يرفض المقرضون طلب الرهن العقاري المقدم من المقترض، رفضا باتا”.
لذا ، الآن بعد أن عرفنا كيف يعمل NOI ولماذا هو مهم جدا فيما يتعلق بالاستثمارات ، دعونا نلقي نظرة على كيفية عمل NOIs بالتزامن مع موضوعنا الثاني لهذا الفصل: عوائد النقد على النقد. يوفر Investopedia أيضا تعريفا مفيدا للعائدات النقدية على النقد ويشرح الموقع الأمر بهذه الطريقة: العائد النقدي على النقد هو معدل عائد يستخدم غالبا في المعاملات العقارية التي تحسب الدخل النقدي المكتسب من النقد المستثمر في العقار. ببساطة، يقيس العائد النقدي على النقد العائد السنوي الذي حققه المستثمر على العقار فيما يتعلق بمبلغ الرهن العقاري المدفوع خلال نفس العام. يمكنك استخدام صيغة مفيدة لحساب العائدات النقدية على النقد الخاص بك أيضا.
النقدية على العائد النقدي =
التدفق النقدي السنوي قبل الضرائب
إجمالي النقدية المستثمرة
أين:
APTCF = (GSR + OI) – (V + OE + AMP)
GSR = إجمالي الإيجار المجدول
OI = الدخل الآخر
V = الشغور
OE = مصروفات التشغيل
AMP = مدفوعات الرهن العقاري السنوية
سيساعدك استخدام هذه الصيغة لحساب عوائدك النقدية على اتخاذ قرار بشأن الاستثمار في عقار أم لا. إذا كان العقار يحقق عائدا نقديا مرتفعا على النقد ، فأنت تعرف أنك تريد الغوص فيه! هذا لأنك مضمون بجني أرباح من تلك الملكية وفي صناعة العقارات، أمن التدفق النقدي المستمر هو أثمن أصولك. لذا، اختر بحكمة وتهدف إلى خصائص عالية العائد ومنخفضة المخاطر!
الفصل الثاني: مهما فعلت ، لا تنفق المال!
في صناعة الاستثمار ، التي قد تبدو وكأنها قطعة من النصائح أحمق يمكن تخيلها! ولكن المؤلف قد تعلم من تجربة مباشرة أن هذه النصيحة يمكن أن تنقذ حياتك المهنية كمستثمر. إليك السبب: دعونا نتخيل أن أن تصبح مستثمرا يشبه إلى حد ما أن تصبح مليونيرا. (وفي نهاية المطاف ، إذا كنت تلعب أوراقك الحق ، هل يمكن أن يكون جيدا على حد سواء!) لكن تخيل أنك ربحت مليون دولار بين عشية وضحاها ماذا كنت ستفعل؟ هل نفدت على الفور وتنفق أموالك على كل ما كنت تريد من أي وقت مضى؟ هل تشتري قصرا؟ سيارة فاخرة؟ جزيرة خاصة؟ الكثير منا سوف لأننا سوف تغلب على ذلك من الإثارة. وقد نميل أيضا إلى الراحة في وهم الأمن الذي توفره ثروتنا المكتشفة حديثا، على افتراض أنه سيكون هناك دائما المزيد من المال حولنا.
ولكن المؤلف يلاحظ أن هذا هو بالضبط المكان الذي نحصل عليه خطأ. تماما مثل الناس الذين يفوزون في اليانصيب، العديد من المستثمرين لأول مرة الحصول على حمل بعيدا مع ثروتهم المكتشف حديثا. وهم يفترضون أن ممتلكاتهم الاستثمارية الجديدة سوف تولد دخلا لا نهاية له، مما يمكنهم من ترك وظائفهم والتمتع بالرفاهية. ومع ذلك، فإن هذا المنطق ليس أقل من حماقة. بدلا من وميض النقدية الخاصة بك ، ويؤكد المؤلف أن وضع منخفض هو أفضل شيء يمكنك القيام به. لا تقم بأي مشتريات كبيرة. لا تحاول أن تعيش خارج إمكانياتك. في الواقع ، يجب أن تعيش كما لو لم يكن لديك هذا المصدر الجديد للدخل على الإطلاق. ذلك لأن كل أموالك الاحتياطية يجب أن تذهب نحو زيادة إمبراطوريتك العقارية. يتحدث موراي من تجربته الخاصة، ويقول أنه بمجرد أن كنت قد بنيت أساسا ناجحا أن تحصل على جني فوائد الاستثمارات الخاصة بك.
لذا، لا تترك عملك اليومي ولا تحاول أن تعيش بشكل كبير. بدلا من ذلك، كن مستعدا لتقديم بعض التضحيات وتوجيه أموالك إلى الاستثمارات التي سوف تغذي الوقت. لا يمكنك أن تتوقع أن تعيش من استثماراتك في الأيام الأولى. إذا حاولت، سوف ينتهي بك المطاف مفلسا وفي الشارع. لهذا السبب استمر صاحب البلاغ في إعالة نفسه من خلال “وظيفته الحقيقية” في السنوات السبع الأولى من حياته المهنية العقارية! وقال انه يفهم ان الامر قد يستغرق بضع سنوات لعمله لتوليد ربح حقيقي وانه على استعداد لانتظار بها. لذا، تذكر أنك لا تريد أن تأخذ العديد من المخاطر مع العقارات الاستثمارية الخاصة بك أو مع اموالك الشخصية. بدلا من ذلك، الحصول على الإبداع، وتنمو ما لديك، ومشاهدته إزهار!
الفصل الثالث: ممتلكاتك الاستثمارية هي عمل تجاري، وليست بقرة نقدية
قد تتذكر أنه في وقت سابق من هذا الكتاب ، ناقشنا التصور الشائع للمالك. وناقشنا أيضا مدى عدم واقعية هذا التصور على الإطلاق. إذا كنت مستثمرا طموحا ، فقد يبدو الأمر مغريا لتخيل نفسك جالسا وتراقب التدفق النقدي. ولكن كما رأينا بالفعل، هذه ليست الطريقة التي تعمل بها. (على الأقل ليس لحظة!) وفي الواقع، يجادل المؤلف أنه حتى بمجرد أن تبدأ استثماراتك في تحقيق الربح، فإن منظورك أمر بالغ الأهمية لتحديد نجاح عقاراتك. على سبيل المثال، ربما كنت تفكر بالفعل في العقارات الخاصة بك والأصول، على غرار الأسهم. ومثل الأسهم، قد تعتقد أنها تتطلب القليل في طريق المشاركة النشطة منك. كما هو الحال مع الأسهم الخاصة بك، يمكنك ببساطة الجلوس والسماح لرجل التمويل الخاص بك التعامل مع هذا، أليس كذلك؟ خطأ!
يجادل المؤلف بأنه يجب عليك في الواقع النظر إلى ممتلكاتك على أنها عمل تجاري. وهذا يجعلك المدير بنفس الطريقة التي كنت تكون مدير عملك. وهذا يعني أنك ستحتاج إلى المشاركة بشكل كبير! وهذا يعني أيضا أنه – عاطفيا أو ماليا – لا يمكنك تحمل الاستعانة بمصادر خارجية والسماح لشخص آخر بالقيام بعملك من أجلك. بعد كل شيء ، إذا كنت تحاول الحصول على بدء تشغيل جديد ، هل تريد توظيف مجموعة من المقاولين الخارجيين للقيام بالعمل الذي يمكنك القيام به لنفسك؟ هل تريد أن تضيع أموالك وخطر أن تكون في الظلام حول الشؤون التجارية الخاصة بك؟ ربما لا. ويؤكد موراي أنه لا ينبغي أن يكون مختلفا عن عقاراتك الاستثمارية.
كما ترون، هذا التحول في المنظور سوف يغير الكثير عن موقفك تجاه استثماراتك والطريقة التي تديرها. إذا كنت تفكر في خصائصك مثل الأعمال التجارية ، فستعمل وفقا لذلك. ستعيش كما لو أن نجاح هذه الشركة الناشئة متروك لك تماما. (وهو!) سوف تضع قلبك وروحك وجهودك في ذلك ، مما سيعزز نجاح عملك ويزيد من إيراداتك. ويوصي المؤلف بتطبيق هذه العقلية على كل جانب من جوانب عملك من العمل اليدوي إلى الأوراق. بعد كل شيء، إذا كنت ترغب في الاستثمار في هذه العقارات، ثم تحتاج إلى الاستثمار حقا في هذه العقارات. وهذا يعني الخروج إلى هناك وجعل الصفقات بنفسك، وتقديم الأوراق بنفسك، ووضع في العمل اليدوي على الإصلاحات وصيانة نفسك. قد يبدو الكثير من العمل — و في الواقع عليه! — لكن موراي يجادل بأن الأمر يستحق ذلك للحفاظ على أقصى قدر من السيطرة والربح على استثماراتك.
يلاحظ بحكمة أنه يمكنك دفع أي مقاول ليأتي ويمر باقتراحات إدارة ممتلكاتك ، ولكن لا يمكنك دفعها لرعاية ذلك. أنت بالتأكيد لا تستطيع دفع لهم لاستثمار نفس القدر من الفخر والرعاية والقلق من أنك سوف تستثمر في العقارات الخاصة بك. وإذا كانت استثماراتك تدار من قبل شخص قلبه ليس في العمل أو من قبل شخص يضع ببساطة في الساعات، وسوف تظهر. لذا، استثمر في نفسك واستثمر في عقاراتك من خلال إدارة استثمارك مثل الأعمال التجارية. ستشكر نفسك لاحقا
الفصل الرابع: التواصل مع المستأجرين الخاص بك
علاقتك مع المستأجرين الخاص بك هو شيء آخر يتحدى التصور التقليدي للمالك. وفقا لتصورنا السائد على نطاق واسع ، فإن المالك هو ببساطة شخص موجود لأخذ أموالك. قد يهتمون أو لا يهتمون بالمستأجرين. وقد يحافظون أو لا يحافظون على نهايتهم من الصفقة أو يقدمون ما وعدوا به. في الواقع ، يمكن وصف نظرتنا النموذجية للعلاقة بين المستأجر والمالك على أفضل وجه بأنها عقلية “نحن / هم”. لكن المؤلف يجادل بأن هذا يحتاج أيضا إلى تغيير. بعد كل شيء ، في معظم الحالات ، أنت لست الخيار الوحيد للمستأجر الخاص بك. إذا كانوا لا يحبون نوعية الحياة التي تأتي من تأجير معك، فإنها يمكن أن تذهب إلى مكان آخر. وفي النهاية، هذا يضر فقط باستثمارك وسمعتك. لذا، ماذا يمكنك أن تفعل لمنع ذلك من الحدوث؟
حسنا، كبداية، يوصي (موراي) أن تبحث عن النوع الصحيح من المستأجرين. يرى العديد من الملاك أن مستأجريهم أكثر قليلا من علامات الدولار ويضيفون بمرح مستأجرين جدد إلى مبنى دون النظر في توافق سكان المبنى. ولكن موراي يؤكد بحماس أن هذا خطأ. إذا كنت تجعل الوضع المعيشي للمستأجرين غير مريح أو ببساطة غير متوافق مع احتياجاتهم ، فإنهم سيذهبون إلى مكان آخر. لذلك ، وهذا يعني أنه يستحق القليل من الوقت والجهد لتقييم توافق المستأجرين المحتملين.
على سبيل المثال، ضع في اعتبارك التركيبة السكانية الحالية في مكان الإقامة الخاص بك. هل هم في المقام الأول طلاب أو كبار السن؟ هل يقدرون السلام والهدوء قبل كل شيء؟ أم أنهم هنا لسهولة الوصول إلى بعض المرافق المحلية؟ وبالنظر إلى هذه العوامل سوف تساعدك على توصيف مصالح الناس في المبنى الخاص بك. ومن هناك ، يمكنك تحديد من سيكون ولن يكون مناسبا لشقتك المتاحة. على سبيل المثال، إذا كان المبنى الخاص بك يتألف في المقام الأول من طلاب الدكتوراه العازبين، فإنهم ربما يقدرون السلام والهدوء. يريدون أن يكون منزلهم ملاذا آمنا للدراسة والتركيز. لذلك، فإنه لن يكون فكرة جيدة لإضافة عائلة مع ثلاثة أطفال صغار واثنين من ال بصوت عال! أخذ هذه العوامل في الاعتبار يتطلب سوى القليل من الجهد منك ولكن يمكن أن يعني العالم للمستأجرين الخاص بك. وإذا كانوا سعداء في منازلهم، ثم أنها سوف ترغب في زراعة طويلة الأجل، علاقة متناغمة معك! إنه مكسب للجانبين!
الفصل الخامس: الملخص النهائي
الاستثمار في العقارات التجارية هو فرصة رائعة يمكن أن تجلب لك مجموعة من الفوائد. لكنها ليست بقرة نقدية فورية وهذا لا يعني أنه يجب عليك ترك عملك اليومي بمجرد شراء أول عقار استثماري لك. إذا كنت ترغب في النجاح في العقارات التجارية، يؤكد بريان موراي أن لديك لفضح بعض المفاهيم الخاطئة الشعبية التي تميز فهمنا لما يعنيه أن يكون المالك. وهذا يعني أيضا استبدالها بأساليب تفكير إيجابية محدثة.
بادئ ذي بدء ، يجب عليك تشغيل العقارات الاستثمارية الخاصة بك مثل الأعمال التجارية وقطع الوسطاء حتى تتمكن من إدارة عملك بنفسك. من المهم أيضا تعديل أولوياتك ومواقفك وتوقعاتك وتذكر أنه مهما فعلت ، فأنت لا تريد إنفاق المال حتى يتم تأسيس نشاطك التجاري! وأخيرا – ولكن بالتأكيد ليس آخرا! — يجب أن تزرع علاقة قوية مع المستأجرين التي ستكون مناسبة للمبنى الخاص بك.

عن المؤلف
-بريان موراي هو المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Washington Street Properties ، وهي شركة استثمار عقاري تجاري تم تصنيفها على قائمة Inc. 5000 للشركات الخاصة الأسرع نموًا في الولايات المتحدة لمدة خمس سنوات متتالية. في عام 2015 ، تم تكريم موراي بجائزة ستيفي الذهبية لأفضل مدير تنفيذي للعام في صناعة العقارات.

اترك تعليقًا

إملأ الحقول أدناه بالمعلومات المناسبة أو إضغط على إحدى الأيقونات لتسجيل الدخول:

شعار ووردبريس.كوم

أنت تعلق بإستخدام حساب WordPress.com. تسجيل خروج   /  تغيير )

Google photo

أنت تعلق بإستخدام حساب Google. تسجيل خروج   /  تغيير )

صورة تويتر

أنت تعلق بإستخدام حساب Twitter. تسجيل خروج   /  تغيير )

Facebook photo

أنت تعلق بإستخدام حساب Facebook. تسجيل خروج   /  تغيير )

Connecting to %s